Stambyte

Om Byggmästargruppen

Byggmästargruppen Stockholm BMG AB är specialiserade på stambyten med kvarboende. Våra uppdrag kommer huvudsakligen från fastighetsbolag och bostadsrättsföreningar. Av de cirka 2 000 lägenheter vi renoverar varje år genomförs ca 85% med kvarboende lägenhetsinnehavare.

Även om stambytet sker under en begränsad tid så innebär det ett betydande ingrepp i vardagslivet. Vi utvecklar därför ständigt våra erfarenheter till olika program för att minska störningar och göra byggtiden så skonsam som möjligt för alla som bor kvar.

Byggmästargruppen har olika sätt att hålla kontakten med er som bor i huset inför, under och efter byggtiden:

• En tid innan uppstart kommer ni erhålla ett registreringsbrev till vår digitala plattform ”Byggmästarportalen”. Där kommer ni se renoveringstiderna för projektet och din lägenhet, göra val av standard- och tillvalsprodukter samt kommunicera med oss på Byggmästargruppen. Mer om Byggmästarportalen i kommande avsnitt.
• Vi kommer att genomföra en inventering i varje lägenhet för att se status, om någonting är ombyggt från standard samt svara på era frågor. Detta sker långt innan renoveringsarbetet påbörjas i just din lägenhet.
• Några veckor efter inventeringen kommer ni kallas till ett individuellt tillvalsmöte där vår tillvalskoordinator guidar er i de olika val som kan göras. Då finns även möjlighet för ytterligare frågor om renoveringen.
• Några dagar innan renoveringsarbetet börjar i din lägenhet sker en försyn. Vi kommer då hem till er för att byta till ett digitalt lås på dörren och dokumentera eventuella befintliga skador i lägenheten. Vi informerar om vad ni måste plocka undan i hall, kök och övriga utrymmen som berörs av renoveringen.
• Efter att renoveringsarbetet i din lägenhet är färdigt och du kan börja nyttja badrummet sker en besiktning med en besiktningsman som är utsedd av föreningen. Ni kommer i god tid innan besiktningen bli aviserad om datum.

I god tid inför uppstart av stamrenoveringen där ni bor, kommer ni att få kontaktuppgifter till Byggmästargruppen

 

Vad ska renoveras och hur påverkar det mig?

Att utföra ett stambyte omfattar vanligen att alla kall- och varmvattenrör samt avloppsrör byts ut från källaren genom hela huset fram till blandare och avlopp i alla lägenheter.

Eftersom stammarna ofta är svåra att komma åt för att de är placerade bakom eller i väggar och under golv så är det i princip omöjligt att genomföra ett stambyte om inte badrummen renoveras samtidigt. Badrummet skyddas av ett tätskikt som måste brytas för att komma åt stammarna. När tätskiktet väl brutits håller det inte tätt och ett nytt tätskikt måste appliceras i hela våtutrymmet.

Utöver stambytet kommer vi eventuellt byta ut värmesstammar i badrum. Detta arbete kommer ske i samband med stambytet.

Renoveringen berör samtliga lägenheters badrum, WC/Dusch, WC och kök samt fastighetens allmänna utrymmen, dvs källare, lokaler med mera. Tvättstugorna kommer inte att påverkas av stambytet i sin helhet förutom några ingrepp med vattenrören.

Under perioden som er lägenhet berörs av stambytet kommer allt vatten och avlopp att vara avstängt. Dessa utrymmen kommer även att ses som Byggmästargruppens arbetsplats under renoveringstiden.

 

 

Intäckning och städning av lägenheter

Under renoveringen kommer det att spridas en hel del damm i lägenheten. Vi sätter därför upp dammskydd i de passager som saknar dörr och avgränsar vårt arbetsområde. Vi täcker även de golv våra medarbetare kommer beträda. Övrig täckning är ni som boende ansvariga för.

Innan renoveringen sätter i gång är det viktigt att ni förbereder er enligt våra instruktioner. Ni kommer att uppleva störande ljud från arbeten i grannarnas lägenheter innan och efter stambytet genomförs i just din lägenhet.

Arbetsplatsen städas varje dag, men dammet är så finkornig att det tar sig fram ändå. För att minska spridningen av damm rekommenderar vi att ni som boende täcker med plast eller lakan där ni anser att det behövs. Vi kommer att tillhandahålla plast i entrén som ni kan använda att täcka med några dagar innan start sker i er lägenhet. Tänk på att inte ha några fönster öppna under dagtid då detta ökar risken för dammspridning. Var försiktig med att tejpa direkt på målade material samt trägolv då lackfärg kan lossna vid demontering av tejpen.

När vi sedan är klara i er lägenhet kommer vi att finstäda badrum och WC/Dusch, WC. Kök samt transportväg kommer att grovstädas. Detta sker inför besiktningen. Övriga utrymmen i lägenheten ansvarar ni själva för att städa.

 

 

Vad måste jag plocka undan?

För att allt ska fungera så bra som möjligt under stambytet har vi ett gemensamt ansvar. Byggmästargruppen ansvarar för renoveringsarbetet och du som boende för vården av dina personliga inventarier. Det är viktigt att ni plockar undan värdefulla saker och flyttar eller täcker över dammkänslig utrustning såsom TV, datorer och musikanläggningar och annan elektronisk utrustning.

Ni kommer på försynen av er lägenhet att få mer information om vilka utrymmen ni måste tömma för att vi ska kunna utföra våra arbeten. Har ni t ex tavlor upphängda på en vägg som angränsar till badrummet är det viktigt att ni tar ner tavlan.

Innan stambytet startar måste möbler, inredning, tavlor, belysning avlägsnas helt från de utrymmen som berörs av ombyggnad och transporter.

Personlig inredning som skall återmonteras markeras tydligt av er med en lapp märkt med ”Återmonteras” innan byggstart. Förtydliga var inredningen ska ställas om ni syftar på annan plats i lägenheten under renoveringstiden. I återmontering ingår 1 st. badrumsskåp, 1 st. toalettpappershållare och 2 st. hängare. Vi avråder att återmontera inredning då vi inte lämnar garanti på återmonterade produkter. Övrig inredning ni önskar behålla får ni själva demontera.

 

 

Vilka tider är ni i min lägenhet?

Under renoveringstiden i din lägenhet måste vi ha full tillgång till arbetsområdena vardagar mellan kl. 07:00-16:00. Vi försöker i möjligaste mån minimera de bullrande arbetena före klockan 07:30.

Hur går stambytet till?

För att stambytet ska kunna genomföras effektivt kommer arbetet att ske i flera lägenheter samtidigt. Det kommer att vara en del större vatten- och/eller el-avstängningar som kan beröra er lägenhet före och även efter stambytet i din lägenhet. Aviseringar kommer att ske för planerade vatten- och elavstängningar. Vid elavbrott, undvik att öppna kylskåp och frys. Informera gärna på försynen om ni har kyl/frys på andra ställen i lägenheten än i köket.

 

Arbetets gång i korta drag

1. Tillfällig dusch och WC kommer att finnas i bodar som ställs upp på gården. Dessa kommer att flyttas under byggprocessen för att finnas så nära berörda lägenheter som möjligt. Som tillval finns möjligheten att hyra en ”tillfällig toa” (inkl. tömning) att ställa i lägenheten. Mer information erhålls på tillvalsmötet. Tillgång till tillfälliga WC- och duschvagnar kommer ske via kodlås. Koden erhålls er på försynen.
2. Provisoriskt vatten och avlopp som ni kan använda kommer att finnas på varje våningsplan i trapphusen.
3. Vi kommer montera ett tillfälligt elektroniskt lås till din lägenhet som fungerar med ID06-kort (endast behöriga hantverkare har åtkomst under arbetstiderna). Ni kommer inte behöva ha extra nycklar till detta lås under ombyggnadstiden. Det är viktigt att ni inte låser eventuella överlås under vår arbetstid. Mer information om detta kommer under försyn.
4. Efter täckning av golv och inplastning av angränsande passager utan dörr startar arbetena i lägenheten med Sopcontainrar kommer att finnas på gården för våra rivningsmassor. Dessa får inte användas av er som boende. Väggar i badrum, wc/dusch och wc byggs sedan upp och görs i ordning. Nytt golv gjuts med betong. På golv och vägg monteras tätskikt samt valda klinker- och kakelplattor. Undertak målas och takplafond sätts upp. Dörrfoder på insidan av badrummet och tröskel byts. Synliga rördragningar för vatten i badrum och WC utförs med förkromade ledningar. Därefter monteras porslin, blandare och övrig inredning. Vi utför finstädning av badrummen och grovstädning av kök och transportvägar.
5. Besiktningsmännen är utvalda av styrelsen och är fristående från Byggmästargruppen. Besiktningen går igenom alla utförda arbeten efter handlingarna i projektet samt gällande lagar och Ni som boende får gärna vara med vid besiktningen. Separat avisering för detta sker.
6. Eventuella besiktningsanmärkningar åtgärdas inom 1 vecka efter att Byggmästargruppen mottagit Under denna tid kan ni använda er lägenhet som vanligt.
7. Efter att de eventuella besiktningsanmärkningarna är åtgärdade demonterar vi de elektroniska låsen och renoveringen i din lägenhet är avslutad.
   
   
   

När blir det färdigt?

Arbetet är beräknat att ta 40 arbetsdagar per lägenhet men kan komma att variera beroende på hur omfattande tillval ni väljer att göra eller om fuktskador finns.

Den sista dagen är den dag vi städar berörda utrymmen. Besiktning och åtgärdande av eventuella besiktningsanmärkningar är inte medräknade i dessa arbetsdagar. Har ni inte möjlighet att närvara på besiktningen kan ni skriva ner era frågor och funderingar på en lapp och lämna synligt i badrummet

Det är många moment som ska utföras och det är av yttersta vikt att arbetet utförs i rätt ordning samt att torktider för olika material respekteras så att det inte uppstår problem i framtiden.

 

 

Byggmästarportalen

Byggmästarportalen är vår portal för kommunikation, information och materialval. Inloggningsuppgifter till Byggmästarportalen kommer att komma hem till er via brevpost en tid innan uppstart.

Det är viktigt att ni registrerar hushållets telefonnummer och mailadresser så att vi kan nå er både dag- och kvällstid vid behov. Det finns också möjlighet att registrera kontaktuppgifter till närstående om ni vill att informationen även går till dem.

På Byggmästarportalen kommer ni kunna göra era materialval samt skicka meddelanden för att kommunicera med Byggmästargruppen. Detta är den snabbaste kanalen att kommunicera med Byggmästargruppen.

Genom Byggmästarportalen kommer vi att publicera information om stambytet. Har ni registrerat en mailadress kommer ni även att få informationen via mail. Detta gäller även om ni har registrerat en närståendes mailadress.

Samtidigt som informationen går ut digitalt via portalen kommer den mest väsentliga informationen även att anslås i trapphus.

 

 

Vad ingår i mitt badrum?

Varje lägenhetsinnehavare kommer att kallas till ett personligt möte som hålls på Byggmästargruppens platskontor. Till detta möte är det viktigt att ni förbereder er. Detta kan ni göra genom att logga in på Byggmästarportalen för att se vilka val som finns att göra. Har ni inte tillgång till internet kan ni kontakta Byggmästargruppens tillvalskoordinator och få materialvalen i pappersform. Se kontaktuppgifter på sista sidan.

På gaveln Flyghamnsvägen 22 finns ett visningsrum tillgängligt för er när ni fått kallelsen till materialvalsmötet. Där kan ni se ett urval av de produkter som finns att välja, samt ett badrum uppbyggt med standardvalen. Badrummet i visningsrummet är den mest förekommande badrumstypen i föreningen.

Materialvalen måste vara klara ca 1,5 månad innan byggstart i respektive lägenhet. Med klara menar vi att ni som boende har godkänt valen elektroniskt i Byggmästarportalen eller på papper. Brevlåda finns i visningsrummet på Flyghamnsvägen 22.

Om vi inte får tag på er inför byggstart kommer stambytet att utföras enligt standard i er lägenhet.

Materialval utöver standardutbud görs mot en merkostnad. Ni kan till exempel välja annat kakel, klinker, möblemang etc. Tillkommande kostnader faktureras respektive boende efter att sista etappdag i gällande lägenhet.

 

Standardutbud i lägenheter

Föreningen har beslutat om standardutbudet enligt nedan: För badrum och wc/dusch ingår:

• Klinker på golv
• Kakel på vägg
• Golvstående toalettstol
• Tvättställ med blandare
• Underskåp för tvättställ med två lådor
• Spegelskåp med LED-belysning
• En fyr-krok samt en toalettpappershållare
• Duschvägg eller badkar
• Dusch- eller badkarsblandare med duschset
• Plafond LED monterad i tak
• Förberedelse för tvättmaskin och torktumlare

För wc-rum ingår:

• Klinker på golv med sockel
• Stänkskydd i kakel ovan tvättställ
• Målade väggar
• Golvstående toalettstol
• Tvättställ med blandare
• Spegel ovan tvättställ
• En fyr-krok samt en toalettpappershållare
• Globarmatur i LED

För kök ingår:

• Köksblandare med diskmaskinsavstängning
• Nytt vattenlås
• Om upptagning av väggar sker återställs dessa och målas vita
  
  
  

Vanliga frågor vid ett stambyte

Jag vill passa på att göra ytterligare renoveringar i min lägenhet under stambytet, går det bra?

Det går bra, så länge det är Byggmästargruppen som utför arbetet. Vi lämnar gärna offerter på merarbeten i lägenhet i mån av tid. Vi kan aldrig lova att vi kommer kunna åta oss merarbeten utan det görs en bedömning när förfrågan sker. Vill ni som boende göra något arbete på egen hand i lägenheten går det bra så länge det inte påverkar våra arbeten och arbetsområden. Ni som boende får däremot inte ha andra hantverkare arbetande i lägenheten under tiden då Byggmästargruppen genomför stambyte eller värmestamsbyte i er trappuppgång. Detta är på grund av gällande lagar och regler. Vi på Byggmästargruppen har övergripande ansvar för arbetsmiljön på området och det får då inte vistas andra hantverkare på arbetsplatsen än de som registrerats via oss.

 

Jag undrar varför hantverkarna inte kan åtgärda andra fel som sker i lägenheten utöver stambytet?

Byggmästargruppen har ett avtal med föreningen, och detta innebär att vi utför arbeten enligt avtalet. Vid andra fel utöver stambytet hänvisar vi till förvaltningskontoret samt föreningens förvaltare.

 

Vad händer om det blir ett genomslag från badrum in mot angränsande rum?

Om väggarna är tunna gör att det ibland kan bli ett genomslag vid rivning. Detta åtgärdar vi genom att spackla igen skadan och målar från vägghörn till vägghörn på väggen som skadats. Har ni inte kvar befintlig färg eller tapet målas den vit.

 

Vad händer om mitt badrum har förhöjda fuktvärden(fuktskada)?

Efter att rivningsarbetena är klara i badrummen görs en bedömning ifall fuktmätning behöver genomföras eller ej. Skulle det visa sig vara förhöjda fuktvärden i ett badrum tas det badrummet ut ur tidplanen och får stå och torka med avfuktare tills badrummet är torrt, därefter fortsätter vi med arbetet. Vid eventuellt förhöjda fuktvärden kommer vi att kontakta er. Lägenheter ovan eller under fuktskadan kommer inte att påverkas förutsatt att fukten inte spridit sig.